Починайте відлік. Залишилось 97 днів

Якщо ви мешканець багатоповерхівки і у вашому будинку не створено ОСББ, можете починати відлік. Відраховуйте дні до 1 липня 2016 року. Саме з цієї дати, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№ 417-VІІІ), уся відповідальність за багатоквартирні будинки лягає на їхніх власників, тобто на вас, шановні мешканці. Багатоквартирний будинок – це фактично великий «приватний будинок», тому і ставитися до нього потрібно, як до приватного житла. Сьогоднішні ЖЕКи втрачають свої функції. Замість них вам пропонують самостійно визначитися з формою управління своєю житловою площею.  Та давайте все по черзі.

1. Якщо ще вчора ви вважали, що вашою власністю є лише квадратні метри за дверима вашої квартири, то сьогодні про це і згадувати не варто. Закон № 417 вже з 1 липня 2015 року (з моменту вступу в силу згаданого закону) підтвердив вчергове, що ви є співвласниками всього будинку. Підтвердив і поставив остаточну крапку у «житлових» стосунках. 
 

Власник квартири чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласником цього будинку. Тобто, частина вашої власності є і у даху, і у під’їзді, і у зовнішньому боці стіни, і у доріжці під будинком, і у дитячому майданчику чи лавочці під під’їздом. Та, будучи власниками спільного майна багатоквартирного будинку, ви не маєте конкретно визначеної частки в праві власності на таке майно. Тобто конкретних, виділених в натурі квадратних метрів даху, стін, сходів чи погонних метрів водо-каналізаційних та електричних мереж, у вас немає. Все спільне і все ваше. Що входить у поняття спільного майна? Це – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього споруди та його прибудинкова територія.
 

2. Якщо ще вчора ви вважали, що за стан даху, під’їзду, стін, прибудинкової території відповідальність несе ЖЕК, то сьогодні від цієї позиції доведеться відмовитися.
 

Обов'язок кожного співвласника належно утримувати, експлуатувати, реконструювати, реставрувати, здійснювати поточний та капітальний ремонти, технічне переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
 

Часткою співвласника є частка, яку становить площа квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Розмір цієї частки впливає на вагу голосу при прийнятті рішень, на розмір витрат по утриманню будинку та на розмір відповідальності.
 

Якщо у вашому будинку є нежитлові приміщення (ізольовані приміщення, що не належать до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна) - магазин, перукарня, аптека та ін. - то їхні власники теж є співвласниками всього будинку, як і мешканці житлових квартир.
 

3. Якщо ще вчора ЖЕК виконував дві функції: був балансоутримувачем та надавав послуги і обслуговував будинок, то тепер ці функції зазнають змін.
 

У нього можуть залишитися: надання послуг та обслуговування в разі, якщо ЖЕК перетвориться на обслуговуючу компанію. Якщо ж ЖЕК проведе ще й статутну реорганізацію, то зможе стати й управляючою компанією. А ви чи органи міської влади оберете його управляти вашим будинком. Нині закон зобов’язує вас визначитись, яким чином ви будете здійснювати управління своїм будинком – самостійно чи з допомогою управителя.
 

Якщо спростити всі ці три пункти, то вийде наступне: на співвласників перекладено повну відповідальність за належне утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт та технічне переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.  А до 1 липня цього року закон вимагає від вас прийняти рішення щодо форми управління своїм будинком.

Комунальні послуги ви сплачуєте за свою квартиру. А от послуги з утримання та управління будинком оплачуєте ЖЕКам.

Всі витрати розподіляються між співвласниками пропорційно їх часткам співвласності, якщо рішенням загальних зборів чи законом не передбачений інший порядок розподілу видатків. Невикористання співвласником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна будинку не є підставою для ухилення від сплати належної йому частки видатків на управління будинком. Якщо квартири чи нежитлові приміщення здаються в найм (оренду), то витрати на управління будинком несуть наймачі(орендарі) таких квартир та приміщень.

ЯКІ ФОРМИ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ ПРОПОНУЄ ЗАКОН?

Відповідно до закону є три форми управління багатоквартирним будинком:
 

1. Управління співвласниками (ви можете спробувати самі управляти вашим будинком.Тобто ви по кожному рішенню збираєте збори. Це нереально, але така модель залишається, вона можлива в маленьких будинках, де проживає 4-7 сімей. Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом. Звісно, ви можете не створювати ніяку юридичну особу і управляти самі. Але такий крок обмежує ваші можливості щодо капітальних ремонтів та відстоювання власних прав з надання якісних комунальних послуг. Звісно, ніхто не забороняє вам самостійно збирати гроші на капітальний ремонт, але укласти договір на його проведення, не маючи юридичного статусу об’єднання, буде складно. Та й прийняття вами колективних рішень шляхом збору певної кількості голосів надає підстави багатьом фахівцям стверджувати, що такий спосіб, серед іншого, може призвести і до спекуляцій з підписами. Ще одна небезпека - ймовірність проведення паралельних зборів задля просування «потрібних» рішень. Експертиза ж підписів та судова тяганина для пересічних громадян нині не з дешевих.

2. Управління управителем (ви  рішенням зборів передаєте усі або частину функцій  з управління своїм будинком управителю. Такий крок можливий і тоді, коли ви створили ОСББ та довіряєте управлінські функції іншим, щоб «не заморочуватися». Управитель - це фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно з договором із співвласниками (вами) забезпечує належне утримання та ремонт багатоквартирного будинку й прибудинкової території, а також належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Умови цього договору повинні відповідати умовам типового договору , затвердженого Кабінетом Міністрів України. У договорі обов’язково пропишіть перелік послуг, права та обов’язки сторін (не полінуйтеся і зробіть це дуже ретельно, щоб не попасти в халепу), ціну на послуги та строк його дії. Вартість послуг управителя визначається за згодою сторін. Строк дії договору - один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк).
 

Для того, щоб обрати управителя, вам необхідно провести збори співвласників за процедурою, виписаною в законі. Перед цим варто ознайомитися з досвідом тих будинків, які вже мають управителя (це, як правило, ОСББ), поспілкуватися з ними. А можливо навіть вони погодяться на перший час допомогти вам. Якщо обирати управляючу компанію, то варто придивитися до неї пильніше: чи має досвід, фахівців, матеріально-технічну базу, які умови пропонує, яке місце посідає на ринку послуг. Знайдіть кілька варіантів, з яких обиратимете найоптимальніший. Ніхто не сказав, що це легко. Але це дуже відповідально і життєво важливо для вашого будинку. Через неувагу, халатність та лінь ви можете втратити гроші, залишитися один на один з проблемами чи навіть постати перед загрозою втратити власне житло.
 

3. Управління ОСББ (Об’єднання Співвласників Багатоквартирних Будинків) або АСББ (Асоціація Співвласників Багатоквартирних Будинків).  (За рішенням зборів ви створюєте юридичну особу і реєструєте ОСББ (АСББ). Основна діяльність об’єднання полягає у спільному належному утриманні багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприянні мешканцям будинку в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань.
 

ОСББ створюється лише власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Проживати в будинку і не бути учасником ОСББ, якщо воно вже створене, ви не можете. Загальні збори співвласників будинку є вищим органом управління ОСББ, і їх рішення є обов’язковим для всіх. Контролюють діяльність ОСББ теж загальні збори або окремі органи, створені відповідно до статуту, а також особисто співвласники. ОСББ – неприбуткова господарська організація, тобто не має на меті отримання прибутку,  як управляючі компанії. А, виходячи з цього, дивіться і сам тариф. До того ж ОСББ можуть користуватися державними і міжнародними грантовими програмами, направленими на розвиток енергозбереження. Це утеплення будинку, заміна вікон, енергоощадні технології в освітленні, опаленні та ін. Всупереч поширеній думці, ОСББ не становлять альтернативу ЖЕКу. ОСББ є замовником послуг, тоді як ЖЕК – виконавець. Це означає, що з моменту створення ОСББ у власників квартир з’являються альтернативні шляхи керування будинком – від самозабезпечення, коли вони самі наймають електрика, сантехніка, двірника тощо, до обрання обслуговуючої компанії чи укладання прямих договорів на постачання тепла, електроенергії та ін. в місця загального користування.

Тож, якщо ви вирішили створити ОСББ, то, у першу чергу, ознайомтесь із законодавством, що регулює його створення та роботу. Створіть ініціативну групу. Потім - проведіть роз’яснювальну роботу серед мешканців будинку, сформувавши список усіх співвласників житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку із зазначенням розміру площі. Запит щодо співвласників направляє ініціативна група (до запиту прикріплюється копія протоколу створення такої групи). Якщо будинок старий, звертайтеся в ЖЕК або БТІ, якщо новий (побудований після 2012р.) – у відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби.

Другий крок – підготовка Статуту. Він має бути створений у відповідності до Типового статуту, але й може мати інші положення. Щоб вони не суперечили вимогам чинного законодавства, варто проконсультуватися з юристом. Із кінцевим варіантом статуту мають ознайомитися всі співвласники приміщень у будинку.

Третій крок: роздати запрошення на установчі збори всім, хто є у списку співвласників житлових/нежитлових приміщень. Текст запрошення повинен містити день, час, місце та порядок денний проведення установчих зборів.
 

Запрошення потрібно розіслати рекомендованим листом не менш ніж за 14 днів до проведення установчих зборів, або ж особисто вручити під розписку. Усі відомості про проведення установчих зборів мають бути внесені до протоколу установчих зборів. Рішення щодо питання, з якого проводиться голосування на установчих зборах, вважається прийнятим, якщо за нього проголосує «За» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам вашого будинку. Якщо рішення порядку денного не набрало «За» більше 50% площі, ви маєте ще 15 днів для проведення письмового опитування. Опитуйте лише тих співвласників, які не голосували. Результати опитування необхідно внести до протоколу установчих зборів та підвести загальні підсумки. ОСББ вважається створеним із моменту державної реєстрації.
 

І врешті-решт. Якщо ви досидитеся до 1 липня і не приймете жодного з запропонованих варіантів рішення, то органи місцевої влади самі та в обов’язковому порядку призначать вам управителя будинку на конкурсній основі. Чи буде з кого вибирати кандидатів, невідомо, але обрати доведеться. Цікаве в даній процедурі те, що договір на утримання будинку з управителем будете заключати не ви, мешканці, а представник місцевих органів влади від вашого імені. Управитель же встановлюватиме за свою «тяжку працю» винагороду сам. Жоден законодавчий документ не регулює її. Крім винагороди управляючому, у ваші витрати будуть закладені гроші на майбутні поточні та капітальні ремонти. Для  їх проведення управитель сам буде наймати і обирати виконавців. Без вашої участі та згоди. Як кажуть спеціалісти, в такому разі нові витрати будуть в рази більші, ніж нині діючі. Витрати на послуги з утримання та обслуговування будинків та прибудинкових територій відтепер мають бути тільки 100% економічно обґрунтованими. Нижче встановлювати – заборонено законом. До якої планки їх піднімуть управляючі компанії, не регламентується. Можливо, така цінова політика вам не сподобається. Та розірвати з ним договір буде важкувато. Бо замовником послуг тут виступіаєте не ви, а друга особа – представник органів міської влади. Тобто, виключно сам чиновник зможе ініціювати процес відмови від послуг управляючої компанії. Чи забажає він розривати договір з тим, кого фактично сам і обирав, питання спірне. А ви самі зможете розірвати такий договір лише по закінченні строку його дії – через рік. Для цього треба вчасно, за місяць до завершення строку дії договору, подати письмову заяву. Не забудьте провести і загальні збори будинку.

Попередній балансоутримувач будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок співвласникам будинку в особі їх об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками. У разі, якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якого призначають виконавчі органи влади. Перелік технічної документації постійного зберігання включає: технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок; проектно-кошторисну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо; акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію; паспорти котельного господарства, котлові книги (у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень); паспорти ліфтового господарства; акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача. Так, як порядок передачі технічної документації законом не визначено, то передачу потрібно здійснювати в спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою від іншої відповідної документації. Наприклад, шляхом підписання акта приймання передачі.
 

Додамо, що ви  отримаєте у співвласність не тільки будинок, а й землю під будинком та прибудинкову територію. На сьогодні більшість багатоповерхівок, збудованих до 1992 р., які обслуговуються ЖЕКами, не мають оформлених належним чином актів на відведення землі, тож вас очікує робота з чіткого визначення кордонів прибудинкових територій та процедура держреєстрації. Самі ж земельні ділянки передаються у власність або в постійне користування вам, як співвласникам багатоквартирного будинку, безоплатно.
 

Про проведення першого капітального ремонту до передачі будинку можете забути. Вже ніхто і нічого вам не винний! Скасовані будь-які види дотацій з бюджету і для постачальника послуг на утримання житла та капітальний ремонт.

1. Зібрати загальні збори будинку. Про збори краще всього повідомити, розмістивши оголошення при входах до під’їзду або біля ліфтів. За новими правилами, щоб збори відбулися, достатня присутність трьох жителів з усього будинку. Про все, про що буде йти мова на зборах, ініціатори зборів повинні письмово повідомити інших і шляхом письмового опитування інших жителів ухвалити остаточні рішення.
 

2. Проголосувати за обраний варіант управління своїм будинком. Рішення буде вважатися прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, розміщених у будинку, площа яких перевищує 75% загальної площі будинку. А от по питаннях, пов’язаних з вибором управляючого чи відмовою від його послуг, а також вибором уповноважених зборами співвласників осіб для спілкування з управителем, приймаються співвласниками 50% загальної площі будинку.   
 

3. Підписати протокол зборів. Якщо на зборах рішення не набрало необхідної кількості голосів, то протягом наступних 15 календарних днів після зборів можна провести письмове опитування. Співвласники власноруч заповнюють листки опитування, які нумеруються, прошнуровуються і додаються до протоколу зборів. 
 

4. Протокол зборів з питань визначення управителя або його відкликання, затвердження чи зміни умов договору з управителем та обрання осіб для взаємодії з управителем складається і підписується у трьох екземплярах (ніяких ксерокопій). Один – обраному управителю. Другий – на зберігання в місцевих органах влади. Третій – ініціативній групі. Місцева влада має розмістити інформацію про рішення співвласників на своєму офіційному сайті.
 

5. Сповістити про прийняте рішення всіх співвласників. Не пізніше ніж через 10 днів після прийняття рішення його у письмовому вигляді під особистий підпис видати кожному співвласнику будинку. Якщо хтось не бажає і уникає отримання рішення таким чином, його (рішення) направляють на адресу квартири рекомендованим листом. Окрім того, рішення можна ще й розмістити на видному місці при вході до кожного під’їзду. Рішення зборів обов’язкове для всіх співвласників. 

З чого почати?  Детально ознайомтеся з ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№ 417-VІІІ). Познайомтеся з сусідами. Організуйте зустріч, щоб визначитися з подальшою долею будинку.  Вирішувати її, а відповідно і долю свого комфорту і благоустрою, ви будете на загальних зборах. Якщо ви не візьмете на себе відповідальність за свій будинок, а доручите це іншим, будьте готові: доведеться платити в прямому значенні цього слова. Адже послуги з управління ви будете сплачувати додатково до плати за утримання і обслуговування  будинку. А ще знайте: на сьогодні ця плата за управлінські послуги не буде враховуватися при наданні субсидій (можливо, ця норма і зміниться, принаймі про це говорять). Усе це буде варіант ЖЕКу, тільки дорожчий. Тобто, ваша байдужість може дуже боляче вдарити по ваших же кишенях. Фактично управляючі - це посередники між вами і обслуговуючими компаніями (тими, хто реально надає послуги з утримання будинками). Єдиний порятунок тут, як стверджують спеціалісти, створювати ОСББ, в яких ви зможете встановлювати суми членських внесків самі та прозоро і розумно витрачати кошти на ремонти.